הפקעת מקרקעין: שמיעת התנגדויות להליכי הפקעה ‎

מאת: עו"ד משה קמר

אופן הגשת התנגדויות להליכי הפקעה והדיון בהן

בתוקף סמכותו לפי סעיפים 5א ו-22(2ב) של פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 ובאישור ועדת הכספים של הכנסת, התקין שר האוצר את תקנות הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) (שימוע בפני הוועדה המייעצת), התשע"א-2010. התקנות מסדירות את אופן הגשת ההתנגדויות להפקעה, סדרי הדיון בהתנגדויות ואופן מתן ההחלטה בהתנגדויות על ידי הוועדה המייעצת.

תקנה 2(א) לתקנות קובעת, כי אם פורסמה הודעת הפקעה לפי סעיף 5  של פקודת הקרקעות, או אם פורסמה הודעה על מתן הרשאה כמשמעותה בסעיף 22(2) של פקודת הקרקעות, רשאי בעל הקרקע להגיש התנגדות בכתב לוועדה, בתוך שישים יום מיום פרסום ההודעה ברשומות.

תקנה 2(ב) לתקנות קובעת, כי אם מצא השר, כי הקרקע דרושה באופן דחוף למימוש מטרת הרכישה, והחליט בהחלטה מנומקת בכתב על דחיית המועד להגשת התנגדות לפי סעיף 5א(א) של פקודת הקרקעות, רשאי בעל הקרקע להגיש התנגדות כאמור בתוך שישים יום מיום פרסום הודעת הפקעה לפי סעיפים 5 ו-7 של פקודת הקרקעות יחדיו.

תקנה 2(ג) לתקנות קובעת, כי הוועדה תמסור לבעל הקרקע הודעה, באופן שבו נמסרת הודעה לבעל הקרקע לפי סעיף 5 של פקודת הקרקעות, אשר בכוונת השר לפרסם לגביה הודעה על שינוי מטרת הרכישה כמשמעותו בסעיף 14א של פקודת הקרקעות על זכותו לטעון טענותיו נגד שינוי מטרת הרכישה. נמסרה הודעה כאמור, רשאי בעל הקרקע להגיש התנגדות בכתב לוועדה בתוך שישים יום מיום שנמסרה לו הודעה כאמור.

תקנה 2(ד) לתקנות קובעת, כי ההתנגדות תוגש למזכיר הוועדה בכתב.

תקנה 2(ה) לתקנות קובעת, כי בעל הקרקע רשאי להגיש בקשה להשמיע את התנגדותו בעל פה לפני הוועדה. בקשה כאמור תוגש יחד עם כתב ההתנגדות.

תקנה 3(א) לתקנות קובעת, כי בכתב ההתנגדות יפורטו טעמי ההתנגדות והוא יהיה ערוך לפי טופס א' שבתוספת לתקנות. תקנה 3(ב) לתקנות קובעת, כי לכתב ההתנגדות יצורפו כל אלה:

(1)     נסח רישום בפנקסי המקרקעין, או מסמך אחר המעיד על זכותו של מגיש ההתנגדות לגבי הנכס אם הזכות איננה רשומה בפנקסי המקרקעין;

(2)   תצהיר, מאומת בידי עורך דין, לאימות כל טענה עובדתית המועלית בכתב ההתנגדות;

(3)   כל מסמך אחר הנוגע לענין, שהמתנגד מבקש להציג לפני הוועדה.

תקנה 3(ג) לתקנות קובעת, כי מזכיר הוועדה יבדוק את המסמכים הנלווים, שצורפו לכתב ההתנגדות, ויודיע למתנגד אם לכתב ההתנגדות שהוגש לא צורפו כל המסמכים, כנדרש בתקנה 3(ב) לתקנות. תקנה 3(ד) לתקנות קובעת, כי לא יתקבלו מסמכים לאחר חלוף המועד הקבוע בתקנה 2 לתקנות, אלא באישור יושב ראש הוועדה.

תקנה 4 לתקנות קובעת, כי הוועדה תקיים דיון בהתנגדות לא יאוחר מתשעים יום מהמועד האחרון להגשת ההתנגדות, כאמור בתקנה 2 לתקנות.

תקנה 5(א) לתקנות קובעת, כי אם הוגשה לוועדה בקשה כאמור בתקנה 2(ה) לתקנות, יודיע מזכיר הוועדה למתנגד על המועד שנקבע לשמיעת ההתנגדות ארבעה עשר יום לפחות לפני המועד שנקבע לדיון, אלא אם כן הודיע יושב ראש הוועדה למתנגד, כי מתקיימים התנאים שבתקנת 5(ג) לתקנות. הזמנה כאמור יכול שתיעשה גם באמצעות טלפון, פקסימיליה או דואר אלקטרוני.

תקנה 5(ב) לתקנות קובעת, כי אם החליט יושב ראש הוועדה על קיום דיון בעל פה כאמור, רשאי הוא לזמן לדיון כל גורם הנוגע לענין, לרבות גוף שיש כוונה ליתן לו הרשאה.

תקנה 5(ג) לתקנות קובעת, כי אם הוגשו לוועדה התנגדויות זהות במהותן, רשאי יושב ראש הוועדה להזמין ולשמוע רק כמה מתנגדים מבין מגישי ההתנגדויות, אם שוכנע, כי אותם מתנגדים מייצגים ענין או מקום זהים. כמו כן, רשאית הוועדה להחליט, כי תימנע משמיעת התנגדות, שיש בה חזרה על התנגדות ששמעה קודם לכן.

תקנה 6(א) לתקנות קובעת, כי יושב ראש הוועדה רשאי להחליט על איחוד הדיון בהתנגדויות המונחות לפני הוועדה, אם הוגשו בידי אותם מתנגדים, או שהן באותו נושא, או שמתעוררות בהן שאלות משפטיות או עובדתיות דומות. תקנה 6(ב) לתקנות קובעת, כי אם החליט יושב ראש הוועדה כאמור, רשאית הוועדה לדון בהתנגדויות במשותף וליתן בענינן המלצה אחת.

תקנה 7 לתקנות קובעת, כי יושב ראש הוועדה רשאי, מטעמים מיוחדים שיירשמו, שלא לדון בהתנגדות או בבקשה כאמור בתקנה 2(ג) לתקנות, אם שוכנע, כי היא טורדנית או קנטרנית.

תקנה 8(א) לתקנות קובעת, כי

אם לא הורה יושב ראש הוועדה אחרת, יהיה סדר הדיון בשמיעת התנגדות בעל פה כמפורט להלן:

(1) המתנגד או בא כוחו, יציג את ההתנגדות, את נימוקיה ואת המסמכים שצירף להשגה;

(2) צורפה שומת מקרקעין לכתב ההתנגדות, רשאי השמאי מטעם המתנגד, שערך אותה, להציגה ולהתייחס לכל סוגיה שמאית הנוגעת לענין;

(3) זומנו כמה גופים לדיון כאמור בתקנה 5(ב) לתקנות, רשאי יושב ראש הוועדה לאפשר להם או למי מהם להציג את טיעוניו לפי סדר שיורה;

(4) צורפה שומת מקרקעין לכתב ההתנגדות, רשאי יושב ראש הוועדה לאפשר לשמאי מטעם כל אחד מהגופים שזומנו לדיון כאמור בתקנה 5(ב) לתקנות להציג שומת מקרקעין שנערכה על ידו, ולהתייחס לכל סוגיה שמאית הנוגעת לענין. ניתנה רשות כאמור, רשאי יושב ראש הוועדה לאפשר למתנגד להשיב לטיעונים כאמור.

תקנה 8(ב) לתקנות קובעת, כי אם לא הופיע המבקש או מי מטעמו לדיון שנקבע כאמור בתקנה 8(א) לתקנות, יראו אותו כאילו ויתר על בקשתו להשמיע את התנגדותו בעל פה.

תקנה 8(ג) לתקנות קובעת, כי הוועדה רשאית לקצוב את הזמן לכל הטוען לפניה.

תקנה 9 לתקנות קובעת, כי אם ראה יושב ראש הוועדה, שיש מקום לזמן לדיון גורם אחר הנוגע לענין, רשאי הוא, בכל שלב, להפסיק את הדיון בהתנגדות עד לזימונו.

תקנה 10(א) לתקנות קובעת, כי אם לא הוצגו לפני הוועדה מידע או תשתית עובדתית לטענה שהעלה מתנגד, רשאית היא שלא לדון בטענה זו, כולה או חלקה, מטעם זה בלבד. תקנה 10(ב) לתקנות קובעת, כי הוועדה תהיה רשאית לדרוש שיומצאו לה, בתוך המועד שעליו הורה יושב ראש הוועדה, מסמכים וראיות נוספים, הדרושים לדעתה לדיון בהתנגדות. מסמכים וראיות כאמור יוגשו לוועדה כשהם מלווים בתצהיר מאומת בידי עורך דין. תקנה 10(ג) לתקנות קובעת, כי אם מצאה הוועדה, שלצורך הכרעתה בהתנגדות דרושה לה חוות דעת מומחה, היא תפנה למומחה בלתי תלוי, שיתן לה חוות דעת בענין. הוועדה תישא בהוצאות הכרוכות בכך.

תקנה 11 לתקנות קובעת, כי כל ענין הנוגע לסדרי הדיון בהתנגדות, שלגביו לא נקבעה הוראה מפורשת בפקודה או בתקנות אלה, רשאי יושב ראש הוועדה לתת הוראות לגביו.

תקנה 12(א) לתקנות קובעת, כי מזכיר הוועדה, או מי שהוא מינה לכך, ינהל פרוטוקול של עיקרי הדיון. הפרוטוקול ייחתם בידי יושב ראש הוועדה. תקנה 12(ב) לתקנות קובעת, כי העתק הפרוטוקול יועבר למתנגד סמוך לאחר חתימתו.

תקנה 13 לתקנות קובעת, כי דיון בוועדה בנושא התנגדות לא יתקיים, אלא אם כן נכחו בו לפחות שליש מחברי הוועדה, שלפחות אחד מהם הוא חבר הוועדה הקבוע בסעיף 2א(א)(11) של פקודת הקרקעות (חבר הסגל האקדמי של מוסד מוכר), או בסעיף 2א(א)(12) של פקודת הקרקעות (נציג לשכת עורכי הדין).

תקנה 14(א) לתקנות קובעת, כי הוועדה תחליט בהתנגדות בתוך תשעים יום מיום סיום הדיון בעל פה בהתנגדות. אם לא התקיים דיון בעל פה בהתנגדות – בתוך תשעים יום מתום הדיון בהתנגדות לפי תקנה 4 לתקנות. תקנה 14(ב) לתקנות קובעת, כי על אף האמור בתקנה 14(א) לתקנות, אם קבע יושב ראש הוועדה מועד להמצאת ראיות וידיעות נוספות לפי תקנה 10 לתקנות, תינתן ההחלטה לא יאוחר מתום תשעים יום מהמועד שנקבע כאמור. לא הומצאו ראיות במועד, להנחת דעתו של יושב ראש הוועדה, רשאי הוא לדחות את מתן ההחלטה למועד שלא יאוחר מתשעים יום מהמועד, שבו הומצאו הראיות והידיעות הנוספות כאמור.

תקנה 14(ג) לתקנות קובעת, כי החלטת הוועדה בהתנגדות תהיה מנומקת, תינתן בכתב ותחתם בידי יושב ראש הוועדה.

תקנה 14(ד) לתקנות קובעת, כי העתק ההחלטה יומצא למתנגד על ידי מזכיר הוועדה, בהקדם האפשרי, ולא יאוחר מעשרים ואחד יום מיום שניתנה.

תקנה 15 לתקנות קובעת, כי יושב ראש הוועדה רשאי להאריך מועד שעליו הורה, ולהאריך, מטעמים שיירשמו, מועד שנקבע בתקנות אלה.

תקנה 16 לתקנות קובעת, כי בכל מקום בתקנות אלה, אשר בו נדרשת המצאת מסמכים, הגשת בקשה, הגשת תשובה, פנייה או הודעה, ניתן להמציא את המסמכים כאמור באמצעי אלקטרוני.

המלצותיה של הוועדה המייעצת, בעקבות שמיעת ההתנגדויות, יועברו לשר, על מנת שיקבל החלטה בנושא ההתנגדות שהושמעה. למרות שאין במסגרת פקודת הקרקעות והתקנות הוראות בדבר המצאת החלטתו של השר, נראה, כי בעל הזכויות שהגיש התנגדות זכאי לקבל מהשר העתק מהחלטתו.

פקודת הקרקעות והתקנות אינן מקנות זכות ערעור על המלצותיה של הוועדה המייעצת ועל החלטתו של השר. תרופתו של בעל זכויות במקרקעין, שהגיש התנגדות שנדחתה, הינה בהגשת עתירה לבג"ץ.

חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965

בהליך של הפקעה בידי ועדה מקומית לתכנון ולבניה על יסוד חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, לא מוקנית לבעל הזכויות במקרקעין המופקעים זכות להגיש התנגדות בשלב הנקיטה בהליכי הפקעה, וזאת לאור הוראתו של סעיף 190(א)(6) לחוק, הקובע שסעיף 5א של פקודת הקרקעות לא יחול בהפקעה לפי החוק. הטעם לכך הינו ברור, הואיל ולבעל הזכויות קמה הזכות להתנגד לכוונת הפקעה בשלב הפקדתה של תוכנית בנין העיר, ששינתה את ייעודם של המקרקעין לצרכי ציבור ולהפקעה, וזאת על יסוד סעיף 100 לחוק.

אם תוכנית בנין העיר ייעדה את המקרקעין לצרכי ציבור, אך לא קבעה, שהמקרקעין יופקעו, על הוועדה המחוזית, שעה שהיא מתבקשת על ידי הוועדה המקומית לאשר לוועדה המקומית להפקיע את המקרקעין בהתאם להוראות סעיף 189 לחוק, ליתן לבעל הזכויות, בטרם תחליט בבקשתה של הוועדה המקומית, הזדמנות להשמיע את טענותיו נגד האישור.

באותו אופן, כאשר חלף פרק הזמן שנקבע בתוכנית בנין העיר לביצועה או לביצוע הפקעה, יש לקבל את אישורה של הוועדה המחוזית לביצוע הפקעה, לאחר שניתנה לבעל הזכויות במקרקעין הזדמנות להשמיע בפני הוועדה המחוזית את התנגדותו למתן האישור לביצוע הפקעה.

(ראו בהרחבה: אריה קמר, דיני הפקעת קרקעות, מהדורה שמינית (התשע"ד-2013), כרך ראשון, בעמ'  304-298).